Die Kaufpreisaufteilung: Grundstück vs. Gebäude
Wenn Sie in Ihrem Privatvermögen eine Immobilie besitzen und diese ganz oder zum Teil vermieten oder verpachten, versteuern Sie die Einnahmen und setzen im Gegenzug bestimmte Aufwendungen ab – manche sofort, andere über einen längeren Zeitraum.
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Laufende Instandhaltungskosten z. B. sind als Werbungskosten sofort und in voller Höhe absetzbar.
Komplizierter – und steuerlich spannender – sieht es bei den einmaligen Anschaffungskosten aus. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren. Anschaffungskosten können in der Regel nur über viele Jahre als Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden – bei Immobilien, die bis zum 31. 12. 1924 gebaut wurden, mit 2,5 % pro Jahr, ab dem Baujahr 1925 mit 2 %.
Der Kaufpreis setzt sich immer aus dem Grundstück und dem darauf stehenden Gebäude zusammen. Für Sie als Vermieter ist es aus steuerlicher Sicht wünschenswert, wenn ein möglichst hoher Anteil auf das Gebäude entfällt, denn nur diese Kosten können Sie als Abschreibung für ein abnutzbares Wirtschaftsgut absetzen. Ein Grundstück dagegen unterliegt keiner wirtschaftlichen Abnutzung und kann daher nicht abgeschrieben werden. Umso wichtiger ist es für Sie, ein günstiges Verhältnis von Gebäude und Grundstück in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Einen Anhaltspunkt für die Kaufpreisaufteilung finden Sie online in einer Excel-Tabelle inklusive Bedienungsanleitung auf der Homepage des Finanzministeriums (siehe Webadresse). Da sich die Finanzämter bei der Bearbeitung der Steuererklärungen ebenfalls an der Tabelle orientieren, ist die Berechnung transparent und das Ergebnis nachvollziehbar. Außerdem fallen aufwendige Berechnungen wie die Restwertmethode oder das Sachwertverfahren weg.
Bei Altbauten kann sich allerdings weiterhin eine Berechnung auf Basis eines Gutachtens lohnen, denn die – häufig hohen, also Ihre Steuerlast deutlich senkenden – Sanierungskosten werden bei der Bestimmung des Gebäudewerts in der BMF-Tabelle nicht berücksichtigt.
Thomas Grosser ist Steuerberater in der Kanzlei AHW Steuerberater Wirtschaftsprüfer Rechtsanwälte, Köln.
