Vorsicht beim Bieterverfahren
Mit Bieterverfahren können Verkäufer den Preis ihres Häuschens in die Höhe treiben, sich allerdings auch die Finger verbrennen.
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In München ist Bauland rar. „Die wenigen angebotenen Flächen werden in hart umkämpften Bieterverfahren vergeben“, heißt es im Marktreport des Deutschen Anlage-Immobilien Verbunds. Das Prinzip ist einfach. Die Immobilie wird nicht mit einer Preisforderung angeboten, sondern die Interessenten rufen selbst einen Betrag aus, der ihnen angemessen erscheint. Am Ende entscheidet der Verkäufer, wem er den Zuschlag gibt. Wenn sich Investmentfonds gegenseitig überbieten, trifft es keine Armen. Entstehen auf dem Grund Wohnbauten, zahlen private Erwerber oder Mieter am Ende die Zeche. Um das zu verhindern, will der Bundesrat das Bieterverfahren für Wohnbau-Grundstücke des Bundes weitgehend untersagen.
Im privaten Bereich kommt es in Mode. „Bei bis zu 30 % bis 40 % der Verkäufe in guten Lagen wenden inzwischen auch Makler die Methode an“, berichtet Rainer Wilke, Repräsentant des Baufinanzierers Dr. Klein. Diese Entwicklung ist nach den Beobachtungen der Verbraucherzentralen typisch für Ballungsräume. Dort greifen Spitzenverdiener und junge Familien nach jedem Strohhalm, um zu ihren vier Wänden zu gelangen. „Bieterverfahren in Toplagen nehmen zuweilen einen surrealen Verlauf“, so Dirk Scobel. Der Baufinanzierungsberater der Verbraucherzentrale Hamburg berichtet von Besichtigungsterminen, bei denen die Erschienenen gleich reihenweise in den Raum riefen, sie böten per se 10 000 € mehr als alle anderen.
„Vor allem geeignet, wenn der Immobilienmarkt nicht in Bewegung ist, in ländlichen Gebieten zum Beispiel“
Damit ist vorprogrammiert, dass es für den Käufer bei der Anschlussfinanzierung ein böses Erwachen gibt: wenn sich herausstellt, dass das Objekt weniger wert ist, als bezahlt wurde. Für Hans Moser, Vorstand der Maklerkette Garant Immobilien Holding AG, ist das Bieterverfahren deshalb „als Vermarktungsstrategie vor allem geeignet, wenn der Immobilienmarkt nicht in Bewegung ist, in ländlichen Gebieten zum Beispiel, wo eine natürliche Preisbildung praktisch nicht stattfindet“.
Moser warnt vor Internetplattformen, die mit dem Etikett „Bieterverfahren“ versprechen, eine Immobilie schnell und einfach per Mausklick zur Höchstpreisen von bis zu 20 % über denen eines gewöhnlichen Verkaufs veräußern und dabei auch noch Maklerkosten sparen zu können. Im Gegensatz zu den durch Experten begleiteten Verfahren handele es sich um „Light-Versionen“, die eines gemeinsam hätten: Der Kunde sei für den Erfolg vor allem selbst verantwortlich.
„Direktmakler“ nennt sich ein Anbieter, bei dem „nur etwa 1,9 % Provision“ anfällt – plus einem Wertgutachten zwischen 250 € und 600 €. Das macht bei einem realisierten Verkaufspreis von 300 000 € eine Ersparnis von etwa 4410 € gegenüber den üblichen 3,57 %. Für den Vorteil muss der Verkäufer aber hart arbeiten. „Grundsätzlich kann man sagen, dass dem Eigentümer sämtliche Vorgänge übertragen werden, die nur örtlich durchgeführt werden können. Dazu zählen die folgenden Ereignisse: Aufnahme von ansehnlichen Bildern, Absprache mit Kaufinteressenten, Vereinbarung von Besichtigungsterminen, Führung möglicher Preisverhandlungen, Verabredung zu einem Notartermin“, heißt es bei hausverkauf24.de.
Fallstrick versteckte Mängel: Bei Nachlässigkeit droht die Rückabwicklung oder Schadenersatz
Bei anderen wird nur eine Gebühr von einigen Hundert Euro fällig. Dafür kann man Objektdaten sowie Fotos hoch- und „Vermarktungstipps“ herunterladen. Am besten sei es, einen Mindestpreis möglichst niedrig anzusetzen. Bei einer Sammelbesichtigung könne man Gebotszettel verteilen, die manchen dazu verleiten, mehr zu bieten, als das Objekt wert sei, werben die Plattformen.
Die bei einem Immobiliengeschäft unverzichtbare fachliche Begleitung fehlt. Denn Pläne, Objektdaten und Rechtsverhältnisse müssen rechtssicher dokumentiert und aufbereitet werden. Es bedarf einiger Erfahrung, um die Seriosität von Interessenten zu beurteilen – von der Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht über die Bonität bis hin zu möglichen Geldwäsche-Tatbeständen. Fallstricke sind sogenannte versteckte Mängel: Über welche Objekteigenschaften muss der Käufer in Kenntnis gesetzt werden? Bei Nachlässigkeiten drohen Rechtsstreitigkeiten und im Extremfall eine Rückabwicklung oder Schadensersatz. Ein Interessent kann trotz Zusage beim Notartermin nicht erscheinen oder nachverhandeln wollen. Womöglich hat er den Objektwert überschätzt und wurde von seiner Hausbank zurückgepfiffen.
„Es handelt sich um die Perversion eines beim Immobilienverkauf prinzipiell sinnvollen Modells“, kritisiert Garant-Chef Moser. Die Begleitung durch einen qualifizierten und mit dem regionalen Markt vertrauten Makler sei unverzichtbar. „Eine Maklerprovision kann frei vereinbart werden. Dafür braucht es keine dubiosen Plattformen.“
